Proposta n.2 – Ufficio Progetti per piani d’iniziativa comunale

Premesse:

  1. Il recupero delle aree dismesse è una priorità per Prato: le fabbriche abbandonate sono in questo momento un elemento di degrado che peggiora la qualità urbana di tutta la città e uno spreco di territorio.
  2. Il recupero delle aree dismesse è una opportunità irrinunciabile per Prato: le fabbriche abbandonate sono una risorsa per la città in grado, a certe condizioni, di attivare investimenti, crescita economica, nuovi spazi, funzioni  e opportunità.

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Nonostante queste premesse, dopo una valanga di trasformazioni urbanistiche di pessima qualità e di nessuna utilità per la città, ora nuove iniziative edilizie stentano a partire, soprattutto nel settore urbano di San Paolo e nella fascia della prima periferie dove tante piccole aree sono in completo abbandono: si pensi a via Casotti, Via Ristori, via Carradori, Via Paolo dell’Abbaco, via Niccoli, Via Masaccio ecc.

Evidentemente il mercato immobiliare è abbastanza saturo e si aspettano tempi migliori. Inoltre la proprietà fondiaria abituata a rendimenti incredibili fino al 50% del valore venduto, preferisce conservare il bene in abbandono, pensando che il valore aumenterà all’infinito o che la futura pianificazione assicuri vantaggi sempre maggiori. Il valore immobilizzato dell’area, inserito in bilanci traballanti, può comunque sempre fare bella figura davanti alle le banche sospettose. Infine c’è sempre la possibilità di affittare alla comunità cinese anche locali assolutamente inagibili.

Dall’altra parte  la scarsa capacità di governo dell’ente locale, abituato semplicemente ad assecondare l’iniziativa privata, ha inevitabilmente avuto riflessi anche nelle aree dismesse meno facili da “recuperare”, ostacolandone la riqualificazione.
Per smuovere la situazione l’Amministrazione comunale deve intervenire attivamente con “disincentivi” come stanno sperimentando città più grandi: aliquote alte per l’IMU (o comunque si chiami), ordinanze di inagibilità e di messa in sicurezza, sospensione di qualsiasi permesso edificatorio per soggetti che possiedano aree in disuso lasciate in abbandono. Comunque la misura risolutiva è annullare completamente ogni possibilità di nuova edificazione su aree libere, rilanciando in questo modo le aree degradate o inutilizzate.

L’azione dell’Amministrazione non si deve comunque esaurire in queste misure. Per assicurare la qualità delle trasformazioni e salvaguardare il pubblico interesse è necessario sviluppare nell’Amministrazione la capacità di indirizzo, d’iniziativa, di promozione e di gestione.
Un Ufficio Progetti può essere lo strumento per elaborare nuove idee e predisporre piani guida per le aree e gli interventi ritenuti cruciali; veri e propri piani attuativi, previsti dal Regolamento urbanistico, non vincolanti, almeno in un primo periodo, per i privati ma affidati alla capacità di promozione dello stesso ufficio che valuterebbe l’eventuale possibilità di applicare i nuovi strumenti previsti dalla normativa (Programmi Integrati ecc.).
Piani che comunque mettano in chiaro, oltre ai normali parametri urbanistici, cosa l’Amministrazione si aspetta da quella trasformazione urbana: quali requisiti generali dovrà avere l’intervento, quali sagome dovranno avere i nuovi volumi, quali edifici dovranno essere mantenuti; quali aree e spazi pubblici la collettività si aspetta che vengano realizzate, ovviando così alla scarsissima qualità degli spazi pubblici che pure nei passati interventi sono stati reperiti nella misura di legge, ma sempre frammentati, ricavati come scarto dalla sagoma degli edifici e non in grado di  dare un disegno complessivo, in rapporto al resto della città.
La progettazione pubblica metterebbe al centro del progetto gli spazi pubblici, i rapporti con il resto del quartiere, la necessità di elementi ordinatori.
I privati che aderirebbero alle proposte dell’ufficio potrebbero contare in una rapida approvazione, trasformando la proposta in piano attuativo, regolando tra di loro la ripartizione di oneri e vantaggi nei vari lotti e realizzando gli interventi perseguendo i propri legittimi interessi. L’amministrazione comunale potrebbero prendere in carico spazi pubblici e aree a verde di qualità e potrebbero recuperare in sede di convenzione le  spese di progettazione con uno specifico rimborso a carico dei privati che potrebbe autofinanziare l’ufficio Progetti che quindi potrebbe adempiere a molteplici funzioni di indirizzo, consulenza, promozione e pianificazione di dettaglio.

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